Parques industriales y logísticos: un delicado equilibrio

En ocasión de la tercera edición de EPIBA, la principal exposición del Parques Industriales de la Provincia de Buenos Aires, Alejandro Winokur, industrial manager de Newmark, comenta que, entre otros ejes de trabajo, se analizaron las diferencias entre parques industriales y parques logísticos y la posibilidad y/o necesidad de funcionar en conjunto, dependiendo del formato, ubicación, entre otras condiciones.

Los parques industriales y parques logísticos tienen distintos usos y, por ende, distintas necesidades. En logística es más fácil generar un formato de uso, mientras que los parques industriales son más complejos, ya que no hay dos iguales. El foco está puesto en los servicios: la cuestión energética y la provisión de gas deben estar resueltas. Es muy complicado proyectar un Parque Industrial cuando no se sabe el tipo de industria que se va a radicar. En logística, en cambio, los accesos son de máxima importancia.

Sin embargo, la realidad de la logística combinada con la de la industria permite lograr un equilibrio. Contar con empresas logísticas, que consumen poco gas y energía, logra compensar la demanda de las otras industrias. De forma tal que la distribución de servicios se equilibra y no se requiere tanta potencia, logrando un promedio que no altera el funcionamiento.

DIVERSIDAD DE USOS

Pero para que ambos usos convivan, el conjunto tiene que haber sido planificado previamente. Por ejemplo, para contener el alto flujo de camiones: la actividad logística mueve seis o siete veces la cantidad de camiones que la actividad industrial. Entonces tanto los accesos como las rutas tienen que estar preparadas para esos flujos.

Un ejemplo de esto es el Parque Industrial Ruta 6, en el cual hoy están incursionando en la actividad logística. “El mercado convalidó muy bien el proyecto, se vendió el 60% de la superficie del Parque sin siquiera tenerlo terminado. La clave está en la creatividad para comercializarlo”, indica Winokur.

Otra variable que modifica el concepto de logística es la evolución del e-commerce. Hay otro formato de distribución del producto terminado. En lugar de despachar pallets a unos pocos supermercados, se envían cajas unitarias a millones de casas. Esto demanda más mano de obra y tecnología. Y en esta lógica es fundamental la ubicación cerca del consumo. Ese almacenamiento debe estar más cerca del eje de distribución. Por este motivo, la logística se empieza a alejar de la industria y se acerca al consumo.

El sector logístico se ha vuelto muy exigente y requiere infraestructura. Lo que hace algunos años era un espacio que no se mostraba y donde se guardaban las cosas que iban sobrando hoy en día demanda eficiencia. Puertas adentro de la nave, el aprovechamiento intensivo de todos los espacios es primordial, por eso los depósitos libres de columnas son fundamentales. Afuera, se necesitan espacios de circulación y docks de carga y descarga para hacer la operación rápida, segura y fácil.

Desde el punto de vista del real estate, para el inversor es negocio de venta y de renta: se puede lotear el predio y vender esas parcelas, o se puede comprar lotes, construir naves industriales y alquilarlas. “Como tendencia, vemos que los principales operadores optan hoy por alquilar áreas de depósito, pero prefieren ser dueños de las fábricas”, resalta el directivo.

POTENCIAL DE DEMANDA

Respecto a la existencia de demanda para seguir desarrollando, hay varios fenómenos para distinguir. Por un lado, en el primer cordón hay muchas Pymes que estaban en el ejido urbano o ubicadas en galpones reducidos que daban a la calle. Del km 45 al 60 se observa la relocalización de grandes empresas industriales. Más allá del km 60, en las localidades de la provincia de Buenos Aires, la estrategia se orienta a fomentar lo distintivo de cada zona.

Actualmente, hay 10.000 empresas en condiciones de radicarse en el Gran Buenos Aires y unas 2.000 que están ubicadas en CABA. “Estamos seguros de que los parques industriales y logísticos no sólo pueden convivir en un mismo predio, sino que la sinergia producto de ambos formatos de negocio, resultará en beneficios futuros para todas las empresas radicadas”, precisa Winokur.

EL MERCADO EN GENERAL

El mercado inmobiliario industrial de Buenos Aires es el más grande de la Argentina con aproximadamente 1,97 millones de metros cuadrados totales relevados de depósitos Clase A y más de 4.000 hectáreas de parques industriales. Estos números representan más del 50% de la totalidad del país.

Tanto el stock de depósitos Clase A como la vacancia han sufrido modificaciones respecto al trimestre anterior: se verificó simultáneamente un aumento del stock y una disminución de la vacancia, que se consolidó en 8.3% para el 2T2017. El valor de renta promedio aumentó respecto del primer trimestre alcanzando los US$ 7.20/m²/mes, registrándose un aumento del 3,00% en lo que va del año.

UBICACIONES

El inventario de depósitos Premium continúa aumentando mientras que la brecha de metros cuadrados construidos en cada submercado permanece estable. Así, el Corredor Norte (a lo largo de la Autopista Panamericana) continúa siendo el submercado protagonista, representando el 70% del stock total. Los principales Centros Logísticos y Parques Industriales se han desarrollado en esta área.

En contraposición, el Corredor Sur aún mantiene una gran cantidad de sectores industriales, con importantes ventajas debido a su cercanía con el puerto de Buenos Aires, pero en muchos casos con infraestructura de servicios vieja u obsoleta. Y la Zona Oeste es la menos consolidada, aún con un índice de vacancia elevado, pero con gran potencialidad de desarrollo futuro.