Sistema de radios, nuevas variables para mejorar las decisiones logísticas

Hace dos años, el equipo de investigación de mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, presentó el “Sistema de radios” una nueva manera de ver el mercado de inmuebles logísticos para comprender mejor el comportamiento del mismo a raíz del crecimiento del e-commerce que se intensificó por la Pandemia.

En esa primera instancia, se dividió el mercado en cuatro franjas tomando como eje el epicentro de la ciudad y se las caracterizó según su ocupación: Última milla (1º radio, de 0 a 15 km), Gran conurbano (2º radio, de 15 a 30 km), Sector logístico industrial (3º radio, de 30 a 45 km) y Agroindustria y potencial portuario (4º radio, de 45 a 60 km).

Hoy, Cushman & Wakefied presenta nuevas variables que se suman al análisis como el crecimiento del tejido urbano y el sistema de transporte y lanza una plataforma interactiva para visualizar los datos de una manera más práctica y así entender cómo se configura el mercado inmobiliario logístico, a la que puede accederse a través de este link: https://cushwakeargentina.com/sistema-de-radios/

CENTRALIDAD: LA ÚLTIMA MILLA COMO EPICENTRO DE UN SISTEMA

El área metropolitana de la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires muestran una concentración urbana en los primeros 30 km del sistema de radios. Esas dos franjas aglomeran al 78 % de la población de esta región y por su territorio pasan diversas rutas provinciales, líneas de trenes y de otros medios de transportes que permiten la conexión con el centro de la ciudad.

En este contexto, los radios actúan como placas de superficie con distintos perfiles de uso dentro de la cadena logística, adoptando cada uno un rol diferente en función a su ubicación estratégica.

La mayoría de los grandes depósitos, por ejemplo, se encuentran en la franja del kilómetro 30 al 45. La superficie de estas propiedades tiene en promedio 30.000 m², por lo que allí se encuentra la mayor cantidad de metros cuadrados del mercado. Mientras que, en el último tramo del circuito logístico de entregas, que va del kilómetro 0 al 15, conocido como “última milla”, se encuentran depósitos más pequeños, ubicados en posiciones favorables para operaciones de e-commerce.

DESARROLLO URBANO

Con respecto a la inclusión de la evolución del desarrollo urbano, Lucas Desalvo, gerente de Investigación de mercado, comenta: “Nos pareció muy atinado sumar esta variable para que las empresas puedan ver claramente cómo fue creciendo la superficie construida y la población en las distintas franjas de Buenos Aires y cuáles fueron las que más lo hicieron para poder tomar mejores decisiones a la hora de decidir el mejor lugar para instalarse”. Y puntualizó: “Desde el año 1986, la superficie aumentó un 73 % y las franjas que más desarrollo tuvieron fueron las que van del kilómetro 30 al 45, que mostró un 96 % de incremento, y la del kilómetro 15 al 35, que creció un 70 %. Esta expansión de la mancha urbana se registró en las proximidades de las redes de autopistas y tendidos ferroviarios y en nuevos desarrollos privados”.